Арендная плата в эпоху COVID-19

5 апреля, 2020 Правовые новости

Как и следовало ожидать украинские власти, когда на словах якобы стараются оказывать поддержку бизнесу, но по факту их слова и дела расходятся с их делами.  Так, например, высший законодательный орган страны, так и не решился на полное освобождение бизнеса от арендной платы на заявленный властями период карантина.  И в законопроекте № 3275, который был первоначально подан в Верховную Раду, в нем шла речь именно о полном освобождении бизнеса от арендной платы. При этом такое освобождение было приравнено к освобождению на основании ч. 6 ст. 762 ГКУ, которая позволяет арендатору не платить, когда он не мог пользоваться арендованным имуществом по независящим от него причинам.

Дословно в законопроекте № 3275, она звучала следующим образом: «…С момента установления карантина, введенного постановлением Кабинета Министров Украины» О предотвращении распространения на территории Украины острой респираторной болезни COVID-19, вызванной коронавируса SARS-CoV-2 «от 11 марта 2020 № 211 (с последующими изменениями и дополнениями) и до его завершения в установленном законом порядке наниматель освобождается от платы за пользование имуществом в соответствии с частью шестой статьи 762 настоящего Кодекса…».

Но в дальнейшем эта норма удивительным образом трансформировалась. И поэтому, когда законопроект № 3275, стал уже Законом Украины № 540-IX. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины, направленных на обеспечение дополнительных социальных и экономических гарантий в связи с распространением коронавирусной болезни (COVID-19)», то и речь о полном освобождении бизнеса от уплаты арендной платы было полностью убрано с текста закона.

И сейчас п. 14 Переходных положений ГКУ благодаря Закону № 540 звучит так: «…С момента установления карантина, введенного постановлением Кабинета Министров Украины» О предотвращении распространения на территории Украины острой респираторной болезни COVID-19, вызванной коронавируса SARS-CoV-2 «от 11 марта 2020 № 211 (с последующими изменениями и дополнениями), и до его завершения в установленном законом порядке наниматель может быть освобожден от платы за пользование имуществом в соответствии с частью шестой статьи 762 настоящего Кодекса…».

Как и следовало ожидать, то в итоге все оказалось довольно просто: арендатор лишь «…может быть освобожден от оплаты…», но для этого нужно, чтобы действовали условия нормы ч. 6 ст. 762 ГКУ. Если говорить откровенно, то в такой формулировке норма — вполне формально правильна, но абсолютно не нужна. Ведь, положения, предусмотренные в ч. 6 ст. 762 ГКУ и так действовала до объявленного карантина.

При этом сама же по себе ч. 6 ст. 762 ГКУ также не нуждалась в дополнительном «благословение» депутатов. Ведь ее и так можно было вполне использовать во время карантина. Правда — не автоматически, а доведя арендодателю невозможность использования соответствующего имущества. И это конечно требует от арендатора определенных действий и усилий. Как минимум нужно обратиться к арендодателю с соответственным письменным предложением. А также подготовить и соответствующее дополнительное соглашение к договору и провести соответствующие переговоры, с другой стороной. Одним словом, нужно приложить определенные усилия по отстаиванию своих прав и интересов. И общеизвестно, что и под лежачий камень вода также не бежит.

Причем нужно помнить, что решать эти вопросы с контрагентами желательно путем переговоров, без ультиматумов или угроз.

Когда речь идет об аренде, то возможны следующие сценарии. Допустим, когда существует такая ситуация, что помещение торгово-развлекательного центра полностью закрыто на карантин. В таком случае арендодатель не может обеспечить доступ арендатора в помещение в силу обстоятельств, на которые он не влияет, и которые он него не зависят. Арендатор в свою очередь не может использовать помещение по назначению. Есть пример обстоятельств форс-мажора для обеих сторон. Вероятный сценарий дальнейших действий может предусматривать сообщение арендодателем всех арендаторов о невозможности использования арендуемых помещений, ограничение доступа к ним и финансовые последствия для арендаторов (отмена или уменьшение арендных и коммунальных платежей в зависимости от того, в какой мере арендатор теряет возможность использовать помещения). Известны примеры, когда заведения общественного питания переходят на дистанционный формат обслуживания потребителей принимая заказ он-лайн и доставляя заказ службами экспресс доставки. В других случаях арендаторам рекомендуется фиксировать невозможность использования помещение, не подписывать акты выполненных работ или оказанных услуг, вступать в переговоры с арендодателем и согласовывать взаимоприемлемые условия дальнейшего сотрудничества в сложившихся условиях.

Другая ситуация – это когда та же аренда, но на этот раз офис или заведение общественного питания находятся в помещениях, не закрыты для использования. Арендодатель свои обязательства выполняет, доступ в помещение свободный. Арендатор отправил своих работников на удаленную работу. В случае ссылки на форс-мажор будет безосновательным. Урегулирование ситуации возможно только путем переговоров. Арендатор также может ссылаться на ст. 762 Гражданского кодекса Украины, согласно которой он имеет право требовать уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась.

Несколько иная ситуация с поставкой, на которую могут повлиять закрытие границ, запрет осуществления экспорта или импорта товаров, закрытие таможни. Такие события могут представлять форс-мажор. Зато проблемы с поиском водителя, отсутствие топлива, болезнь ответственного за сделку менеджера, груз задерживается на таможне, карантин на фабрике или изменение закупочных цен и т.д. — это не форс-мажор. Возможные действия со стороны продавца или поставщика могут предусматривать письменное уведомление покупателя о задержках поставки и инициирование изменений в договор в части сроков или стоимости товара. Покупатели должны принять для себя решение — принять изменения и ждать, или отказаться от договора.

Конечно, форс-мажор объективно делает невозможным выполнение обязательств, но спасет он от арендной платы?

При этом, форс-мажор (обстоятельства непреодолимой силы) не снимает с стороны договора обязанности выполнить взятые на себя обязательства, а только освобождает от штрафных санкций, предусмотренных за просрочку их выполнения или позволяет выполнить их после окончания действия форс-мажорных обстоятельств.

Поэтому мы можем рекомендовать какие именно шаги нужно предпринять, чтобы минимизировать убытки, полученные в результате эпидемии коронавируса, тем бизнесменам, которые работают в арендованных помещениях.

Так в соответствии с номами Закона, карантин включен в перечень форс-мажорных обстоятельств. Это означает, что с 12 марта 2020 в Украине наступили форс-мажорные обстоятельства. Как это может помочь минимизировать убытки арендаторов? Что нужно делать, чтобы урегулировать ситуацию и минимизировать плату за аренду помещений и другого имущества?

Итак, шаг № 1: Пересмотрите и проанализируйте разделы своего договора аренды (субаренды) помещений о форс-мажоре и определите, каким образом форс-мажор влияет на невыполнение обязательств именно по вашему договору.

Обычно в случае наступления форс-мажорных обстоятельств стороны договора:

  • освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств;
  • могут отложить выполнение обязательств на срок действия форс-мажорных обстоятельств;
  • вправе досрочно расторгнуть договор без уплаты штрафных санкций.

Если в договоре не прописаны случаи наступления форс-мажорных обстоятельств, или прописаны не в полном объеме, то:

Шаг № 2: Изучите и проанализируйте существующую нормативную базу.

Вам в этом случае понадобятся:

1) Закон Украины № 540-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины, направленных на предупреждение возникновения и распространения коронавирусной болезни (COVID-19)», а именно — п. 7 раздела I;

2) Закон Украины «О торгово-промышленных палатах в Украине», а именно — ст. 14-1;

3) Постановление КМУ № 211, 239;

4) Гражданский кодекс Украины, ст.ст. 617, 762;

4) Акты органов местной власти (например для Киева – Протокол № 10 заседания Постоянной комиссии по вопросам техногенно экологической безопасности и чрезвычайных ситуаций «О предупреждении распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) и введение ограничительных мероприятий на территории города Киева)» от 16.03.2020 года.

Шаг № 3: Составьте перечень имеющихся обязательств, которые вы не можете выполнить из-за введения карантина.

Шаг № 4: На основе анализа вашего договора и нормативной базы, составьте письменное Предложение и Дополнительное соглашение к договору и вступите в переговорный процесс с арендодателем.

При этом, такие предложения обязательно быть направлены в соответствии с условиями в вашем договоре аренды/субаренды. И если в оговоре это прямо не предусмотрено, то направляйте такие сообщения в письменном виде (желательно рекомендованным письмом, с уведомлением о получении) и храните доказательства направления — это ваши доказательства на тот случай если, не достигнув успеха в этих переговорах, вы все-таки примите решение обратиться в суд.

ПЕРСПЕКТИВЫ ОБРАЩЕНИЯ В СУД

Конечно, перспектива обращения в наш «самый справедливый» украинский суд, не будет радовать ни одну из сторон такого договора аренды. Вместе с тем, это скорее всего вопрос экономический нежели правовой.  В любом случае для арендатора, это всегда выигрышная ситуация, так как независимо от результатов такого судебного рассмотрения арендатор все равно получит временную отсрочку по уплате арендной платы, как минимум на период такого судебного рассмотрения

И если, вы приняли решение обратиться в суд, то хотя карантин уже и признан законом № 540-IX форс-мажорным обстоятельством, но в подтверждении именно этого факта, именно по вашему договору, то вам необходимо предоставить арендодателю соответствующей сертификат ТПП. Так как сторона договора (в случае обращения в суд) обязательно должна доказывать, как наличие такого обстоятельства, так и то, что невозможность исполнения обязательства возникла именно в результате этих форс-мажорных обстоятельств.

Для этого вам нужно будет обратиться в ТПП Украины или в соответствующих региональных торгово-промышленных палат с заявлением о получении сертификата по форс-мажорным обстоятельствам. И помните, что такие сертификаты нужно получать на каждый отдельный договор или каждое отдельное обязательства. При этом получить его можно не на любое обязательство, а только в случае наличия и надлежащего обоснованием причинно-следственной связи между введением карантина и невозможностью выполнения определенного обязательства. И нужно помнить, что сам по себе факт установления карантина не является безусловным основанием считать, что для стороны по договору наступила форс-мажорное обстоятельство.

Отдельно следует отметить, что и судебная практика также дает определенные основания для оптимизма.  Но обращении в суд, нужно обязательно учитывать экономическую сторону этого вопроса, таких как стоимость судебных затрат (оплату судебного сбора) и расходов на оплату правовой помощи. Но в любом случае будет правильным сделать первый шаг и составить:

  1. Предложение по пересмотру условий договора аренды (субаренды), и временного размера, и порядка уплаты арендной платы.
  2. Дополнительное соглашение к договору
  3. Провести соответствующие переговоры.

Расходы на проведение таких первоначальных мероприятий, смогут составлять от 500 грн., до 2500 грн., в зависимости от того какой объём правовых услуг вы захотите получить.

Если вам будет достаточно добротно составленного шаблона Предложения по пересмотру условий договора аренды (субаренды) + шаблон Дополнительного соглашения к договору аренды (субаренды), а также и пошаговой инструкции, то такой объём услуг будет стоить – 500 грн. [ЗАКАЗАТЬ МОЖНО ЗДЕСЬ]

Но если вы хотите, переложить на нас все заботы по подготовке такого Предложения по пересмотру условий договора аренды (субаренды) и Дополнительного соглашения к договору аренды (субаренды), то такие услуги как анализ вашего Договора аренды (субаренды), составление индивидуального   Предложения по пересмотру условий договора аренды (субаренды) и Дополнительного соглашения к договору аренды (субаренды) будет стоить – 2500 грн. [ЗАКАЗАТЬ МОЖНО ЗДЕСЬ]

Метки:

Добавить комментарий